Fisco trava benefício fiscal a emigrantes na venda de casas em Portugal

Os contribuintes não residentes em Portugal estão sujeitos a regras mais exigentes na tributação de mais-valias imobiliárias, ficando excluídos de benefícios fiscais relevantes, como o regime de reinvestimento associado à habitação própria e permanente, segundo uma recente informação vinculativa da Autoridade Tributária (AT), publicada no Portal das Finanças.

O entendimento surge em resposta a um cidadão português com residência fiscal no Brasil que pretendia esclarecer o enquadramento fiscal da venda de um imóvel em Portugal.

De acordo com a AT, embora apenas 50% da mais-valia apurada seja considerada para efeitos de tributação, esse rendimento está sujeito a englobamento obrigatório, afastando a aplicação de uma taxa liberatória fixa de 28% que muitos contribuintes associam a este tipo de rendimentos.

Isto significa que os ganhos obtidos com a venda de imóveis são integrados no conjunto dos rendimentos do contribuinte e tributados de acordo com as taxas gerais progressivas do IRS.

A AT sublinha ainda que, para determinar a taxa aplicável, devem ser considerados não apenas os rendimentos obtidos em Portugal, mas também aqueles auferidos no estrangeiro, “nas mesmas condições que são aplicáveis aos residentes”. Este detalhe pode conduzir a taxas efetivas mais elevadas, sobretudo em casos em que o contribuinte tenha rendimentos significativos fora do país.

O Fisco recorda que, regra geral, os rendimentos de não residentes não são englobados em IRS. No entanto, há exceções – e as mais-valias imobiliárias são uma delas. “Não são englobados […] os rendimentos auferidos por sujeitos passivos não residentes […] com exceção das mais-valias” associadas à transmissão de direitos reais sobre imóveis, refere a AT.

Assim, estas operações ficam sujeitas a um regime híbrido: por um lado, apenas metade do ganho é tributado; por outro, esse valor entra obrigatoriamente no cálculo global do imposto.

No que toca ao reinvestimento, o entendimento da AT é inequívoco: o regime de exclusão de tributação não é aplicável a não residentes. A lei estabelece que os ganhos provenientes da venda de um imóvel podem ser excluídos de tributação se o valor for reinvestido numa nova habitação própria e permanente, desde que cumpridas várias condições cumulativas – incluindo prazos e declaração da intenção de reinvestir.

Contudo, o ponto central reside na definição de habitação própria e permanente. Este conceito, segundo a AT, corresponde ao local onde o contribuinte tem “centrada a vida doméstica com estabilidade e por forma duradoura”, sendo o espaço onde decorre o quotidiano – desde pernoitar a receber familiares e amigos.

Mais ainda, são considerados elementos essenciais “a habitualidade, a estabilidade e a circunstância de constituir o centro da organização da vida doméstica”.

Com base nesta definição, a AT conclui que um não residente não pode, por natureza, cumprir estes requisitos em território português. “Tratando-se de um sujeito passivo não residente, não poderá […] considerar tratar-se da alienação de um imóvel destinado a habitação própria e permanente”, refere o despacho. Consequentemente, “não poderá […] beneficiar da exclusão tributária prevista” no regime de reinvestimento, por não estarem reunidos os pressupostos legais.

Sendo o contribuinte não residente fiscal em Portugal, a AT considera que não estão reunidos os pressupostos legais para qualificar o imóvel como habitação própria e permanente, afastando assim o acesso ao regime de exclusão.

Mesmo que o contribuinte cumpra outros requisitos previstos na lei – como reinvestir o valor entre 24 meses antes e 36 meses após a venda, ou declarar essa intenção na declaração de rendimentos – esses fatores tornam-se irrelevantes se não existir residência fiscal em Portugal.

A AT enfatiza que a verificação dos requisitos é cumulativa, sendo a qualificação do imóvel como habitação própria e permanente um elemento indispensável.

A interpretação agora reiterada poderá ter consequências significativas para emigrantes portugueses, muitos dos quais mantêm património imobiliário em Portugal. Ao contrário dos residentes, que podem beneficiar de exclusão total ou parcial de tributação ao reinvestir em nova habitação, os não residentes enfrentam uma dupla limitação: não só não acedem ao benefício como podem ver a sua taxa de IRS agravada pelo englobamento de rendimentos globais.

Na prática, vender um imóvel em Portugal poderá traduzir-se numa fatura fiscal mais pesada para quem reside no estrangeiro – mesmo que o objetivo seja reinvestir em habitação.