Lucro não evitou ‘lista negra’ de Rui Costa no Banco de Portugal

A Invest 10, empresa imobiliária de Rui Costa que entrou em incumprimento num crédito superior a 15 milhões junto do Banco Montepio, fechou 2025 com lucros mas apenas 536,25 euros em caixa. O que indica um balanço com pouca margem para absorver atrasos na concretização do projeto Dream Living, em Carnaxide, de que o presidente do Benfica é parceiro.

O Observador revelou esta sexta-feira que o presidente do Benfica está sinalizado na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal devido a um crédito “vencido”, conhecida vulgarmente como “lista negra”. Em causa está o incumprimento no pagamento de prestações de capital, juros de mora e encargos de um financiamento de 15,3 milhões de euros, concedido pelo Banco Montepio à 10 Invest – Investimentos Imobiliários.

Segundo informação consultada pelo ECO, a empresa é detida em 9,8% por Rui Costa, sendo os restantes 90,2% da 10 Invest – Sociedade Gestora de Participações Sociais, que é propriedade de Rui Costa (90,9%) e dos filhos. O número da camisola de Rui Costa dá ainda nome a mais duas empresas, uma de gestão de carreiras e outra de eventos.

A 10 Invest – Investimentos Imobiliários não desmentiu ao Observador a existência de prestações vencidas, mas garantiu que não ocorreu qualquer execução de hipotecas e que a relação com o Montepio tem decorrido “dentro da normalidade”, no quadro da gestão de um projeto imobiliário desta dimensão. A 10 Invest sustenta ainda que as garantias prestadas excedem largamente o valor do crédito.

As contas de 2025 consultadas pelo ECO ajudam a explicar a vulnerabilidade financeira que antecedeu o incumprimento. A 10 Invest registou vendas de 10,62 milhões de euros, depois no ano anterior não terem sido reconhecidas quaisquer vendas. E o exercício fechou mesmo com lucros, de 670 mil euros, depois de prejuízos de 21,4 mil euros no ano anterior.

A fragilidade está no balanço. A dívida financeira ascendia a 15,31 milhões de euros no final do ano, apesar de ter diminuído 27% face aos 20,98 milhões registados em 2024. Este valor equivalia a 7,34 vezes o EBITDA (resultado antes de depreciações, amortizações, juros e imposto), um nível elevado para uma empresa dependente da conclusão e comercialização de um único grande empreendimento. Este rácio era de 3,9 vezes no ano anterior, agravando-se em 2025.

Situado na Serra de Carnaxide, em Oeiras, o Dream Living é um empreendimento residencial de luxo composto por seis edifícios. O projeto nasceu de uma parceria entre a promotora imobiliária JPS Group e o atual presidente do Benfica, através da 10 Invest.

A liquidez do balanço também mostra uma forte concentração. Dos 29,55 milhões de ativo corrente, 28,95 milhões, ou 98%, estavam registados em 2025 como inventários, correspondentes essencialmente aos imóveis em construção ou destinados a venda. A empresa dispunha de apenas 536 euros em caixa e depósitos bancários e tinha recebido 8,89 milhões em adiantamentos de clientes.

O capital próprio, de 1,15 milhões de euros, financiava apenas 4,5% do passivo total de 28,41 milhões. O lucro de 2025 melhorou os capitais próprios, mas não criou uma almofada capaz de alterar a dependência do crédito bancário, dos clientes e da venda dos imóveis para cumprir as responsabilidades financeiras.

As contas reportam-se ao final de dezembro de 2025 e, por isso, não demonstram por si mesmas o incumprimento revelado agora. Mostram, porém, que a 10 Invest chegou a 2026 com um lucro contabilístico insuficiente para compensar a dívida elevada, os encargos financeiros e uma liquidez quase inteiramente dependente da concretização do Dream Living.